Noi AMENINȚĂRI pentru piața imobiliară în 2018: déjà-vu 2008?

de Adriana Lefter

2018 a început sub auspicii cât se poate de pozitive pentru piața imobiliară autohtonă, atât din punctul de vedere al apetitului pentru achiziții, cât și, implicit, din cel al perspectivelor pentru construcția de noi proiecte. Iată însă că alte provocări se profilează la orizont.

Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS a lansat săptămâna trecută o serie de semnale de alarmă în ceea ce privește situația actuală a pieței autohtone. În centrul motivelor de îngrijorare semnalate de reprezentanții asociației se află intenția Băncii Naționale a României (BNR) de a limita gradul maxim de îndatorare acceptat de către bănci atât pentru creditele de consum, cât și pentru cele ipotecare – măsură ce ar urma să fie implementată începând cu data de 1 iulie 2018.

Asta ar însemna, practic, ca gradul maxim de îndatorare pentru cele din urmă să scadă de la un maximum de 65%, la cât ajunge în prezent, la 40-45%, a explicat, pentru Imobiliare.ro, Cătălin Grigore, general manager Sud Rezidențial și reprezentant al Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS. O asemenea măsură ar avea un puternic impact asupra puterii de cumpărare a românilor, în condițiile în care aceasta este deja lovită și de alte probleme. „Sper ca acest set de măsuri să nu fie aplicat sau să fi fost înțeles greșit”, spune Grigore.

O încercare de evitare a crizei

Situația actuală nu poate să nu amintească de ceea ce s-a întâmplat în 2008, când a avut loc, de asemenea, o înăsprire a condițiilor de creditare, pe fondul crizei economice internaționale. Ce părere are despre aceasta un economist? Daniel Boca, Managing Partner The Money Advisor, punctează că, dacă măsurile din 2008 au fost luate după ce criza izbucnise deja, cele actuale sunt menite tocmai să prevină o asemenea eventualitate.

Astfel, în momentul de față, banca centrală vrea să se asigure că creșterea inflației și a ROBOR-ului nu va lovi puternic economia pe termen scurt. Din punctul de vedere al populației, schimbarea va readuce, practic, puterea de cumpărare în situația de dinaintea creșterilor salariale acordate bugetarilor – impactul major urmând a fi resimțit, însă, de către cei din mediul privat.

„Mai intâi, acest proiect nu este încă publicat în dezbatere publică. Luând în calcul totuși această idee, limitarea gradului de îndatorare până la 40% pentru dobânda variabilă și până la aproximativ 50% pentru dobânda fixă arată că BNR-ul și-a învățat lecția din 2008. Această propunere face parte din măsurile macroprudențiale ale băncii centrale și contracarează oarecum creșterile salariale succesive acordate de guvern către bugetari. Putem spune, deci, că situația se va afla oarecum ca înaintea majorărilor salariale, cu mențiunea că cei care lucrează în mediul privat vor avea de suferit.” - Daniel Boca, managing partner The Money Advisor

„Sunt destule probleme în piață, nervii sunt întinși la maximum”

Cătălin Grigore a adus de asemenea în discuție o serie de alți factori ce afectează deja puterea de cumpărare a populației în materie de locuințe. „Sunt destule probleme în piață, nervii sunt întinși la maximum”, precizează reprezentantul Sud Rezidențial. Una dintre aceste probleme este reprezentată de creșterea puternică a indicelui ROBOR, care a ajuns luna aceasta la aproape 3% (2,9% la trei luni și 3,02% la șase luni), de la sub 2% anul trecut.

În condițiile în care, pe segmentul mediu al pieței rezidențiale noi (apartamente cu prețuri cuprinse între 1.000 și 1.500 de euro pe metru pătrat), antecontractele se semnează din faza de proiect sau din timpul construcției, iar tranzacțiile se finalizează și peste 7-8 luni, asta înseamnă că mulți dintre cei care au dat deja avansul pentru o casă nu își mai permit să împrumute de la bancă cât scontau inițial.

Scumpiri la euro și la costurile de construcție

Un alt aspect ce se resimte în buzunarul românului care vrea să-și cumpere o casă este creșterea euro, care s-a situat în ultimele luni peste pragul de 4,6 lei, potrivit datelor BNR. Astfel, chiar dacă majoritatea creditelor pentru achiziția de locuințe se dau în lei, cele nou-construite au prețurile în euro, astfel încât cumpărătorii trebuie să scoată mai mult din buzunar pentru a suporta diferența de curs valutar dintre suma împrumutată și cea folosită pentru achitarea apartamentului.

De luat în seamă este și majorarea costurilor de construcție pentru locuințele noi, generată de două aspecte: scumpirea materialelor, pe de o parte, și cea a forței de muncă, pe de altă parte. „În ultimele câteva luni, am văzut o creștere dramatică a prețurilor pentru materialele de construcție de bază, precum cimentul, fierul beton sau chiar tabla.

Toate acestea au un preț crescut cu peste 30%”, spun reprezentanții Asociației Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS. Aceștia estimează că majorări similare se anunță pentru toate tipurile de materiale, de la finisaje (un plus de 20%), la instalații (15-20%). „Creșterea salariului minim a dus la o creștere de 25-30% a costului forței de muncă, iar mâna de lucru calificată a devenit o raritate”, completează oficialii asociației.

Alte limitări la Prima Casă?

Nu în ultimul rând, Grigore aduce în discuție precauția exagerată în ceea ce privește programul Prima Casă, care a intrat în vizorul Fondului Monetar Internațional, fiind considerat un risc la adresa stabilităţii sistemului bancar. Acesta este motivul pentru care oficialii FMI recomandă încetinirea programului, precum şi impunerea unei noi limitări a gradului de îndatorare.

În opinia lui Cătălin Grigore, motivele de îngrijorare legate de Prima Casă sunt nefondate, întrucât statisticile oficiale arată că rata de default a programului este extrem de scăzută, ceea ce înseamnă că românii își plătesc ratele cu „o precizie nemțească”. De fapt, chiar reprezentanții Fondului Național de Garantare a Credotelor pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii (FNGCIMM) consideră Prima Casă ca fiind unul dintre cele mai de succes programe ale statului.

Sursa: Imobiliare